ESTUDIOS E INFORMES DE VIABILIDAD INMOBILIARIA EN SOLARES URBANOS
El estudio de viabilidad consiste en un estudio de mercado que se lleva a cabo dentro de un proyecto de iniciativa empresarial con el fin de hacerse una idea sobre la viabilidad comercial de una actividad económica. Además, se puede definir como una investigación encaminada a establecer las posibilidades de éxito de una determinada actividad dados unos recursos disponibles y unas limitaciones existentes.
Un estudio de viabilidad constará de las siguientes partes:
- En primer lugar, una introducción (el informe debe reflejar la situación de partida que ha dado origen a la preparación del estudio de viabilidad).
- En segundo lugar, un estudio de mercado en el que se detalle la situación actual y futura de los posibles consumidores,competidores, demanda, hábitos de consumo, etc. y unos estudios de proyección de mercado.
A continuación, se tendrá en cuenta el tamaño del proyecto y su localización, ya que es importante por los procesos y tecnologías que seemplearán a lo largo de la obra y la situación y tamaño del solar en el que se pretende edificar.
Seguidamente se concreta la inversión y financiación mediante la estimación de costes (materias primas, mano de obra, adquisición de equipos, etc.); análisis coste-volumen-utilidad; inversiones previas y en capital inicial de trabajo y fuentes de financiación y beneficios de la inversión.
En el presupuesto del estudio de viabilidad se incluirán el flujo de caja obtenido a través del estudio realizado, las cuentas de ingresos y gastos realizados, costes de producción por partidas (materias primas, mano de obra, seguros, etc.). Por otro lado resulta necesario un programa de la ejecución de la obra. No obstante, hay que distinguir entre programa y herramienta de programación.
El programa debe ser una expresión clara de la sucesión en el tiempo de las actividades principales que hay que realizar para satisfacer la necesidad origen del estudio de viabilidad. Es decir, expresión gráfica sencilla de todo lo que hay que hacer. Naturalmente, el programa habrá de ser absolutamente coherente con el presupuesto y reflejar, junto con aquél, la claridad de ideas que se tiene sobre cómo llevar adelante el intento que se está promoviendo.
Por último se realizará una evaluación, o lo que es lo mismo, si la idea es un negocio deberá acompañarse de la justificación de su rentabilidad. Caso de no justificarse, se deberán expresar las razones en que se apoya la propuesta. Es recomendable incluir un análisis de sensibilidad y riesgo a la evaluación. Los criterios de rentabilidad a incluir serán: tasa de rentabilidad, periodo de recuperación del capital, velocidad de rotación del capital, el VAN (valor actual neto) y la TIR (tasa interna de rentabilidad).
Para poder completar este análisis, debemos comenzar dando respuesta a una serie de interrogantes que se encuentran en su origen, entre los que podemos citar, por ejemplo, los siguientes: ¿cuánto dinero se necesita para llevar a cabo un negocio?, ¿dónde se puede obtener esa cantidad?, ¿qué se gana a cambio?, etc...
COMPRA DEL SOLAR
Observando la ficha urbanística se determinará cuál es la superficie del solar, si se trata de un suelo urbano, qué tipo de edificación (para poder elegir el tipo de edificación que queramos realizar), qué tipo de uso dominante tiene, cuáles son los usos permitidos y prohibidos que estarán regulados por los artículos del plan general de la zona, cuál es la superficie de ocupación del solar (esto quiere decir qué porcentaje sobre rasante será dedicado para elementos comunes como piscina, campo de tenis, etc.).
Después de estudiar los datos extraídos de la ficha urbanística se sabrá que superficie se dedicará a viviendas y locales. El resto de la superficie se dedicará a zonas comunes tales como piscina, pista de pádel, pista de tenis, zonas verdes,etc.
Según los datos obtenidos a partir de la ficha urbanística adquirida desde la página web del Ayuntamiento pertinente se podrá definir nuestra promoción inmobiliaria. Por tanto, cada piso del bloque de viviendas constará de las viviendas permitidas teniendo en cuenta que hay que dejar el 20 % de la superficie del bloque a elementos comunes tales como la escalera, rellanos, zona para el portero, etc. A partir de todos los datos obtenidos se determinará el número total de viviendas, de alturas, la superficie de cada vivienda, el número de bloques deviviendas, trasteros, plazas de garaje, bajos comerciales, etc.
A continuación se estudiará la documentación jurídica, para saber si existe algún problema con la titularidad del solar y se observará la ubicación del solar,las calidades de la zona, etc.
Con el precio que se facilite por parte de la empresa vendedora del solar tendremos que hacer frente a una serie de gastos tales como un porcentaje del precio del solar en concepto de señal, los gastos del levantamiento topográfico, estudio geotécnico y cédula de calificación urbanística.
El porcentaje restante del pago correspondiente a la compra del solar se realizará a los tres meses. En este mes también se harían frente a los gastos de Notario, Registrador e Impuestos (todos estos pagos irán acompañados de su correspondiente IVA). En cuanto a los impuestos, se tendrá que pagar el 1% del precio del solar si la venta es por parte de una empresa y si es de un particular el 7%, si se tratará del AJD se afrontará el 21% del IVA.
CONSTRUCCIÓN OBRA
Para estimar el coste de la construcción de la obra se considera que la relación entre PEC y PEM es del 20% (gastos generales y beneficio industrial) es decir,que el PEC será aproximadamente un 20% mayor que el PEM. Al desconocer ambos valores se debe recurrir a dos fuentes de información como pueden ser los colegios de arquitectos (estimación del PEM) y el Ministerio de Economía y Hacienda (estimación del PEC). Para la estimación del PEM los colegios de arquitectos publican un procedimiento para la obtención de los precios por metro cuadrado.
Partiendo de un precio base y sobre este precio base se aplicarán unos coeficientes correctores en función del tipo de municipio, tipo de calle, altura del edificio e incluso tipología de edificación (entre medianeras o bloque exento).
La cédula de calificación urbanística del solar establecerá una capacidad máxima edificable con una tipología determinada, con un porcentaje máximo de ocupación a desarrollar en número determinado de plantas sobre rasante (la última altura se puede dedicar a una vivienda ático dúplex), en la planta baja se dispondrán bajos comerciales. Después el arquitecto puede realizar un primer esquema del diseño de la promoción en base a los parámetros urbanísticos indicados.
El coste de urbanización interior será aproximadamente un 20% del coste de construcción de las viviendas, los bajos comerciales, los trasteros y el garaje.
En cuanto al pago de la ejecución de la obra, este se hará mediante certificaciones, es decir, mediante los ritmos de obra. Para determinar esto, se acordará con los acreedores estos porcentajes que determinarán el ritmo de cobro que se producirá a lo largo de la promoción.
HONORARIOS FACULTATIVOS
Los Arquitectos, Ingenieros y Arquitectos Técnicos que van a trabajar en la promoción inmobiliaria cobrarán los honorarios que resultan tras aplicar unos baremos orientativos de los colegios profesionales correspondientes.
Según la Ley 7/1997, de 14 de abril, de medidas liberalizadoras en materia de suelo y de Colegios Profesionales, los honorarios regulados por Colegios profesionales para la intervención profesional de arquitectos, Arquitectos Técnicos e ingenieros desaparecen y pasan a tener un carácter orientativo.
LICENCIAS Y AUTORIZACIONES
LICENCIAS DE OBRAS Y LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN
En primer lugar se solicitarán las licencias, es decir: Licencia de obras (en el cual se pagarán una TASA y el ICIO). Lo que se deberá pagar en calidad de TASA, por la prestación de los servicios técnicos y administrativos por parte de los servicios públicos, se obtendrá mediante una tabla que facilita el ayuntamiento en este caso que hemos supuesto por ser la ciudad en el ambiente de trabajo en el que se desenvuelve certasval de Valencia, mientras que el ICIO, por la realización de cualquier construcción dentro del término municipal que exija la obtención de una licencia de obras, es el 4% a aplicar sobre el coste de la ejecución material de la construcción que se va a realizar (PEM).
Por otro lado cabe recalcar que existe una bonificacióndel 50% cuando la construcción que se va a realizar tiene una finalidad de protección pública (VPO). A continuación, se obtiene la licencia de primera ocupación, documento mediante el cual se autoriza al uso del edificio (previa comprobación que se cumplen todos los apartados según la conformidad del proyecto). Esta licencia costará un 10% de lo que pagaremos por la licencia de obra, ya que se trata de la ciudad de Valencia.
DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL
En este apartado se pagarán los gastos de Notario, Registrador y AJD o ITP en función de del valor de la construcción debido a que se tiene que documentar en escritura pública la obra que se pretende realizar, es decir, en que va a consistir la obra (pisos, locales, trasteros, garajes, etc.) con su correspondiente IVA y Retención.
Por tanto, la declaración de obra nueva la calcularemos sobre el de la construcción mientras que la declaración de la división horizontal la calcularemos sobre el valor de la construcción más el valor del suelo (se obtendrá el valor mediante la ficha adjunta). Cabe decir, que en este caso el Registrador de la Propiedad sobre el valor de cada finca registrada tendrá una reducción del 30% y otra del 5% debido a la crisis actual del sector, además del 50% si se tratase de una vivienda de protección oficial.
La declaración de obra nueva supone "dar de alta" ese inmueble a los efectos de propiedad, aun que esté en construcción, y por tanto puedes hipotecarlo, porque el banco puede utilizar ese inmueble en construcción como garantía, ya que se inscribe en el registro de propiedad y puede ser gravado con cargas.
La división horizontal supone dividir el inmueble en unidades registrales más pequeñas, para poder venderlas e hipotecarlas individualmente. Normalmente un promotor, una vez obtenida la licencia, procede a realizar en un mismo acto tres escrituras (escritura de obra nueva, escritura de división horizontal y escritura de constitución de préstamo hipotecario divisible y subrogable).
TASAS DE VPO
En las Promociones de viviendas de protección oficial es necesario tramitar ante la Administración Central o Autonómica la Calificación Provisional, que se obtiene previamente al inicio de las obras, aunque también puede obtenerse durante la construcción. Además, la Calificación Definitiva que se consigue una vez finalizadas las obras. Como consecuencia de la solicitud de esta tramitación surgen unos costes para hacer frente a los gastos de la obtención de la cédula de calificación provisional y la cédula de calificación definitiva. La tasa consiste en un porcentaje (que variará según la comunidad autónoma en la que se pretenda edificar).
En la Comunidad Valenciana se establece que el promotor de la obra, solicitará la correspondiente calificación provisional y lacuota que abonará será directamente proporcional al producto entre una base imponible (se multiplica la superficie útil de toda la edificación objeto de calificación provisional por el módulo básico vigente en el momento de la expedición que será el que se obtenga por aplicación de los criterios establecidos en la legislación de Viviendas de Protección Oficial) y un tipo impositivo (que será del 0,12% para la comunidad valenciana).
CÉDULA DE HABITABILIDAD
Gastos para la tramitación de los documentos que certifiquen que las viviendas cumplen con las exigencias para su habitabilidad. Por tanto, es directamente proporcional al producto entre una base imponible (módulo básico por el 80% de la superficie construida) y el tipo impositivo de la Comunidad Valenciana.
El Decreto 316/60, de 25 de febrero, exige que previamente a la ocupación de una vivienda, se deba obtener la Cédula de Habitabilidad. El objeto del certificado es el reconocimiento y la inspección de la vivienda a efectos sanitarios. La solicitud está sujeta al pago de una tasa variable según la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el edificio.
Esta tasa certifica que todo está de acuerdo con la normativa específica que se exige para la obtención de esta, En la Comunidad Valenciana la tasa a pagar por el Promotor por la expedición de la Cédula de Habitabilidad, viene regulada por la Ley 12/1997 en la que se establecen las siguientes características:
La cuota a pagar por los propietarios es directamente proporcional al producto entre una base imponible (que se obtiene multiplicando la superficie útil de la vivienda o local objeto de la Cédula de Habitabilidad por el módulo básico vigente en el momento de la expedición) y un tipo impositivo que será del 0,021% para la comunidad Valenciana.
Por tanto, el módulo básico será el que se obtenga por aplicación de los criterios establecidos en la legislación de Viviendas de Protección Oficial y de no constar el dato sobre la superficie útil se obtendrá por aplicación del coeficiente 0,8 al número de metros cuadrados construidos. En cualquier caso, la cuota no podrátomar un valor inferior a 5,70 € ni superior a 113,88 €.
SEGURO DE RESPONSABILIDAD DECENAL
Son los equivalentes a la suscripción del seguro de responsabilidad decenal. Su coste se puede estimar como un 0,5%-1% sobre el proyecto de ejecución material (PEM) para el control técnico y un 0,7%-1,2% sobre el proyecto de ejecución material para pagar el seguro.
I.A.E (Impuesto Actividades Económicas)
Se trata de un impuesto independiente a los beneficios que obtenga la empresa. La cuota de este impuesto está formada por una cuota de superficie que dependerá de la superficie de los locales en los que se va a realizar la actividad y una cuota de actividad, la cual dependerá de la actividad que se va a llevar a cabo.
Por tanto, se deberá pagar una cuota fija que será directamente proporcional al producto entre 186,61€, un coeficiente de ponderación y un recargo provincial (en el caso de Valencia es del 29%).
Y otra cuota variable que será directamente proporcional a 1,87€ por cada metro cuadrado vendido en poblaciones con más de de 100.000 habitantes o de 0,81€ por cada metro cuadrado vendido para el resto de casos (para VPO un 50% de descuento), un coeficiente de ponderación que se extraera de la tabla que el ayuntamiento proporciona o dispone y un recargo provincial que en el caso de Valencia se trata del 29 %.
Cabe decir que el coeficiente de ponderación dependerá de la cifra de negocios de la empresa y que existe una bonificación sobre la cuota resultante.
Por último, se recalca que existen exenciones para este impuesto en los dos primeros años de actividad de la empresa y cuando el importe neto de la cifra de los negocios no supera el millón de euros.
I.B.I (Impuesto Bienes Inmuebles)
Es un tributo directo de carácter real que grava la propiedad de bienes inmuebles tanto urbanos como rústicos. Es conocido comúnmente como contribución, por tanto se trata de un impuesto que recae sobre la tenencia de bienes inmuebles, es decir, la propiedad o la titularidad de una superficie de bienes inmuebles situados en un determinado término municipal.
Las características principales de este impuesto son las siguientes:
Los propietarios o titulares de los derechos de superficies a fecha 1 de enero serán los encargados de abonar dicho importe que constará de una base imponible (valor catastral del inmueble asignado por la administración), de un tipo impositivo (establecido por las ordenanzas fiscales municipales) y una bonificación.
El Real Decreto Legislativo 2/2004 , de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (artículos del 60 al 77) se establece que las características tributarias más relevantes de este impuesto son:
La base imponible de este impuesto estará constituida por el valor catastral de los bienes inmuebles, que se determinará, notificará y será susceptible de impugnación conforme a lo dispuesto en las normas reguladoras del Catastro Inmobiliario.
Por lo que los propietarios o los titulares a fecha 1 de enero deberán abonar una cuota que será directamente proporcional al producto entre una base imponible (el valor catastral del inmueble que depende del valor de mercado, sin que en ningún caso pueda superarlo), un tipo impositivo (será establecido por las ordenanzas fiscales municipales entre un mínimo de 0,4 y un máximo de 1,1 para los inmuebles urbanos) y una bonificación (entre el 50% y el 90% en la cuota del impuesto los inmuebles que constituyan las empresas de urbanización,construcción y promoción inmobiliaria).
Esta bonificación se deberá solicitar a la Administración, y cuando se hayaconcedido, el plazo de su disfrute, será el tiempo de urbanización o deconstrucción y 1 año más a partir del año de terminación de las obras, sin que enningún caso pueda exceder de 3 años contados a partir de la fecha de inicio de lasobras de urbanización y construcción. En Valencia esta bonificación es del 90%.
GASTOS DE GESTIÓN
se incluirán los gastos derivados de la administración y los gastos gerenciales que se producirán a lo largo de toda la obra por parte de la empresa, es decir, se contratarán a terceras personas para que gestionen los documentos administrativos. Por tanto, son los que se originan como consecuencia de las gestiones que llevará a cabo personal cualificado para este fin.
Se incluyen, entre otros, los gastos por : El planteamiento de los estudios técnico-económicos de la operación; los estudios de mercado; la compra del solar (su búsqueda, localización, comprobación de la legalidad registral, comprobación de la legalidad urbanística, elaboración y discusión de los contratos); presentación y liquidación de impuestos; designación de los facultativos; redacción de los documentos de la obra; administración y gestión de las operaciones que se llevarán a cabo; seguimiento continuo de la evolución del mercado (para decidir el momento de inicio de ventas entre otras cosas); establecimiento de la política comercial y fijación de los medios publicitarios; etc.
La cuantificación de todas estas tareas se establecerá mediante un porcentaje a aplicar sobre la inversión que vamos a realizar, es decir, se fijará un 6% para los gastos administrativos y un 5% para los gastos gerenciales.
GASTOS DE COMERCIALIZACIÓN
Son los gastos que se originan como consecuencia de la venta de la promoción. En este apartado se incluirán las siguientes tareas: Comisión de los vendedores (que será un porcentaje sobre el precio de venta de cada unidad vendida); decoración del piso piloto; confección de los folletos que incluirán las condiciones de ventas y calidades; la campaña publicitaria y la campaña de promoción (con los descuentos que se pueden llegar a ofrecer, regalos con la compra de viviendas, etc.).
La cuantificación de estas tareas se establece con un porcentaje que será entre un 3% y un 5% del importe que ingresaremos por la venta para los gastos de ventas y entre un 0,5% y un 1,5% del importe que ingresaremos por las ventas para los gastos de publicidad.
GASTOS FINANCIEROS
Los préstamos hipotecarios se refieren al crédito concedido por una institución financiera con la garantía d un bien inmueble. En la actualidad la ley regula el mercado hipotecario y recomienda a las instituciones financieras no exceder en el crédito del 80% del valor de la tasación del inmueble (cuando se trata de una vivienda) y el 70% del valor de la tasación en el caso de otros bienes inmuebles.
El préstamo hipotecario subrogable es la modalidad más corriente que se utiliza en el sector de la construcción. Este, aparece como consecuencia del elevado coste que tienen actualmente los productos inmobiliarios que origina una necesidad alta de financiación para poder llevar a cabo la promoción inmobiliaria.
Consiste en que un bien inmueble pasará a ser pagado por el comprador de la vivienda, es decir, el promotor únicamente pagará los intereses del préstamo hipotecario y los futuros compradores son los que se harán cargo de pagar el préstamo hipotecario que en su día solicitó el promotor.
Este se compone de una hipoteca y de una subrogación (operación mediante la cual se sustituye al deudor inicial, la promotora, en la obligación de devolver, el comprador de la vivienda, queasume la obligación que tenía el antiguo deudor).
