PROYECTOS DE ACCESIBILIDAD EN ZAGUANES Y ENTRADA A EDIFICIOS PLURIFAMILIARES DE VIVIENDAS


La Accesibilidad Universal es la condición que deben cumplir los entornos, procesos, bienes, productos y servicios, así como los objetos, instrumentos, herramientas y dispositivos, para ser comprensibles, utilizables y practicables por todas las personas en condiciones de seguridad y comodidad y de la forma más autónoma y natural posible.

Según se recoge en el artículo 47 de la Constitución Española, todos los españoles, incluidas las personas con discapacidad, tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

Dotar de unas condiciones mínimas de accesibilidad universal a los edificios de viviendas en régimen de propiedad horizontal constituye para cualquier persona,tenga o no discapacidad, una necesidad básica que conecta con derechos humanos fundamentales tales como la libertad de desplazamiento o de comunicación o el de disfrutar de una vivienda digna.

La falta de accesibilidad representa una de las causas más frecuentes de discriminación de que son objeto las personas con discapacidad y las personas mayores.

Es importante tener en cuenta que se debe analizar y estudiar la particularidad de cada actuación en cada edificio concreto por técnicos competentes, para que aporten la solución más idónea.

Tipos de actuaciones y obras de mejora de accesibilidad en Comunidades de Propietarios

Acometer la mejora de accesibilidad, es una obligación de las Comunidades de Propietarios mediante la ejecución de las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar el uso y disfrute adecuado de los elementos comunes, así como la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que faciliten la orientación y su comunicación exterior.

Hay que distinguir entre:

a) Obras e instalaciones de accesibilidad obligatorias sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de Propietarios.

1. Los trabajos y las obras que resulten necesarias para satisfacer los requisitos básicos de accesibilidad universal, derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

2. Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan,trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, siempreque el importe repercutido anualmente de las mismas,una vez descontadas las subvenciones o ayudaspúblicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes

3. Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar las condiciones básicas en materia de accesibilidad universal, requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, en el caso de que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, que exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes sea asumido por quienes las hayan requerido.

4. A partir del 04 de diciembre de 2017, las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar las condiciones de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de las edificaciones, que sean susceptibles de ajustes razonables. Acometer la mejora de accesibilidad, es una obligación de las Comunidades de Propietarios.

b) Obras e instalaciones de accesibilidad que necesitan acuerdo de la Junta de propietarios.

1. La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Obras de mejora de accesibilidad en accesos y pequeños desniveles en edificios existentes de viviendas en régimen de propiedad horizontal

En actuaciones a llevar a cabo en accesos y en pequeños desniveles, no mayores de una planta, en las que, por inviabilidad técnica, económica o por incompatibilidad con el grado de protección de determinados elementos del edificio, no se puedan aplicar las exigencias básicas de accesibilidad, no siendo posible su plena adecuación, se actuará siguiendo los siguientes criterios de flexibilización según el siguiente orden de prioridad:

a) Soluciones fijas:

1. La solución preferente para adecuar el acceso será trasladarlo donde el desnivel con la vía pública sea menor.

2. En el caso que exista ascensor que no esté comunicado con el espacio exterior de la parcela del edificio o con la vía pública mediante un itinerario accesible, puede plantearse la modificación de la cota de desembarco del ascensor para alcanzar dicho nivel

3. Cuando la solución a nivel no sea posible, se puede disponer un itinerario accesible que incluya una rampa de acuerdo con las tolerancias admisibles.

b) Soluciones móviles:

4. Cuando no sean posibles las soluciones fijas anteriores y se justifique su no viabilidad, se puede considerar como primera opción alternativa la instalación de una plataforma elevadora vertical.

5. Una segunda opción alternativa sería la instalación de una plataforma elevadora inclinada (salvaescaleras), siempre que no entre en conflicto con las condiciones exigibles de evacuación y uso de la escalera.

6. Si no es posible llevar a cabo alguna de estas intervenciones en el interior de la parcela del edificio se pueden plantear en el exterior de la misma, ocupando las superficies de espacios libres o de dominio público que resulten indispensables para la instalación de ascensores u otros elementos que garanticen la accesibilidad universal, así como las superficies comunes de uso privativo.

En todo caso, cuando se justifique que no es urbanística,técnica o económicamente viable alcanzar una adecuación efectiva de las condiciones básicas de accesibilidad o,en su caso, que es incompatible con la naturaleza de la intervención o con el grado de protección del edificio, se pueden aplicar otras medidas que faciliten, en el mayor grado posible, el acceso y la utilización del edificio por el mayor número de personas, independientemente de susituación personal.

Estas soluciones deberán ser adoptadas por profesionales competentes en la materia que justifiquen la inviabilidad de los seis criterios de flexibilización anteriores.

Obras de instalación o sustitución de ascensor en edificios existentes de viviendas en régimen de propiedad horizontal

Las obras de instalación o en su caso sustitución de ascensor en edificios de viviendas existentes para facilitar la accesibilidad, deben ajustarse a las condiciones de la normativa técnica de aplicación.

Sin embargo, en aquellas obras en las que, por inviabilidad técnica o económica o por incompatibilidad con el grado de protección de determinados elementos del edificio, no se puedan aplicar las exigencias básicas de accesibilidad, no siendo posible su plena adecuación, se actuará siguiendo los siguientes criterios generales y de flexibilización.

1) Las mejoras de accesibilidad deben completarse con todas las intervenciones técnicamente posibles (adecuación en los accesos, itinerarios, ascensores que comuniquen todas las plantas, etc.). En particular, se debe procurar que el recorrido desde la vía pública hasta la vivienda se realice con itinerarios que cumplan como mínimo los criterios de flexibilización en accesibilidad.

2. En la elección de la alternativa se debe considerar la que mejor satisfaga los criterios de accesibilidad,teniendo en cuenta la afección a terceros y a las condiciones de seguridad, habitabilidad y funcionalidad preexistentes del edificio, así como los costes de mantenimiento y conservación.

3. Siempre que sea viable se debe realizar también la mejora de accesibilidad en plantas y elementos comunes, tales como aparcamientos, zonas de recreo, piscinas, tendederos, etc.

4. Cuando se modifiquen los ascensores para hacerlos más accesibles, así como cuando se incorporen ascensores en edificios existentes, sus características, tales como dimensiones de la cabina, apertura de puertas, condiciones de las botoneras, etc., deben aproximarse todo lo que sea posible a las características de los ascensores accesibles.

Por otro lado, se puede realizar una clasificación de los tipos de intervención para la instalación de ascensores en edificios existentes de viviendas colectivas, ordenados en función de los aspectos jurídicos que ofrecen menos dificultades para su ejecución:

• Instalación de ascensor en zonas comunes interiores,tales como los huecos de escalera y las mesetas de planta.

• Instalación de ascensor en patios interiores.

• Instalación de ascensor en fachadas, tanto en la parcela del edificio como sobre dominio público.

• Instalación de ascensor en elementos privativos,como pueden ser patios en planta baja, tendederos de vivienda, o zonas interiores de vivienda.

El ascensor incluso se puede instalar en elementos privativos tales como patios, tendederos o zonas interiores de viviendas

Cuestiones a tener en cuenta, sobre la afección a los aspectos jurídicos, de la solución para la instalación de ascensor:

• Puede requerir obras que afecten a condiciones urbanísticas exigidas, (dominio público, dimensiones de patio, alturas máximas de edificio, …) quedando sujeta a la autorización administrativa del órgano competente.

• Puede afectar a elementos privativos, como por ejemplo patios en planta baja, en cuyo caso únicamente es viable si existe acuerdo entre los propietarios o en su caso,es de aplicación la expropiación de aquellas partes de viviendas o locales, que sean indispensables para instalar los servicios comunes.

Tramitación administrativa de las obras de accesibilidad

Cualquier actuación que afecte a la accesibilidad de un edificio existente va a requerir justificaciones técnicas, por lo que siempre debe acudir a un técnico competente que estudie cada caso y realice la propuesta más adecuada.

Existe una casuística muy diversa en cuanto a la tramitación administrativa de las obras, que varía encada municipio. Por tanto, antes de acometer cualquier intervención, se recomienda dirigirse al Ayuntamiento correspondiente y solicitar información sobre el procedimiento y documentación que se exige para el tipo de actuación que se va a acometer.

Documentación necesaria para los procedimientos

1) Documentación general:

• Modelo de Declaración Responsable del interesado/promotor o modelo de solicitud de licencia, debidamente cumplimentado.

• Referencia Catastral del inmueble.

• Acreditación del pago de las tasas e impuestos.

• Cuando las obras afecten a zonas comunes del inmueble, se deberá aportar acuerdo de la Comunidad de Propietarios, sin perjuicio de lo previsto para actuaciones en locales en planta baja.

• Se aportarán, cuando sean legalmente exigibles,copia de las restantes autorizaciones sectoriales o acreditación de haberlas solicitado.

Se requerirá fianza en su caso, para:

a) Garantía de la adecuada gestión de residuos que generen las obras solicitadas.

b) Garantía de limpieza y reparación de pavimentos, y de instalaciones de redes municipales, y pago de sanciones y tributos.

c) Garantía por entubado del cableado de instalaciones que discurran por la fachada del inmueble.

2. Documentación técnica:

• Memoria Técnica descriptiva de las obras y justificativa del cumplimiento de las Ordenanzas vigentes que les sea de aplicación, así como valoración de las mismas, suscrita por el técnico que firme la Declaración Técnica Responsable, o, en su caso, Proyecto de Ejecución visado por colegio profesional.

• Documentación gráfica mínima a presentar:

a) Fotografías del conjunto del inmueble.

b) Fotografías de las zonas de actuación.

c) Plano de situación del inmueble.

d) Planos de planta y sección de estado inicial y reformado.

• Declaración Técnica Responsable, formando parte de la Memoria Técnica o del correspondiente Proyecto,suscrita por profesional cualificado, acreditativa del cumplimiento de aquellos parámetros urbanísticos no básicos de obligado cumplimiento y la normativa vigente de aplicación, según la intervención a realizar.

• Certificado colegial acreditativo de la habilitación profesional del técnico, que acompañará a la Documentación Técnica, cuando no haya sido visada.

• Dirección Técnica suscrita por técnico competente y nombramiento del Coordinador de Seguridad y Salud,cuando sea legalmente exigible o declaración de la no exigibilidad de nombramiento de coordinador de seguridad y salud.

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